À medida que as empresas repensam como utilizar o espaço de escritório presencialmente e, em muitos casos, os imóveis subaproveitados, novos conceitos estão a tomar forma para oferecer aos empregados necessidades e comodidades urbanas diárias – tudo num espaço de 15 minutos a pé ou de bicicleta.
Por Lucas Mearian
Como as empresas continuam a trabalhar para criar uma mão-de-obra eficiente e produtiva num formato remoto e híbrido, os bens imóveis comerciais sofrem de falta de utilização.
As taxas de ocupação de edifícios de escritórios entre as 10 cidades mais populosas dos EUA permanecem em 43,6%, muito abaixo dos níveis pré-pandémicos e notavelmente inferiores à taxa de ocupação nacional de cerca de 67%, de acordo com a Kastle Systems, um fornecedor de segurança de 10.000 empresas a nível mundial.
Muitas empresas fecharam escritórios subutilizados como resultado da mudança para ambientes de trabalho híbridos ou remotos, levando os proprietários de imóveis comerciais a reconfigurar o espaço e a acrescentar funcionalidades para os funcionários das empresas quando estão no escritório. Em alguns casos, isso inclui tecnologia para apoiar a adoção do metaverso para colaboração e outras reuniões.
(Enquanto que o metaverso envolve plataformas que dependem de tecnologia vestível – auscultadores, óculos AR/VR, etc. – as plataformas mais populares, tais como Decentraland e The Sandbox, podem ser acedidas utilizando um computador de secretária ou um smartphone).
Outros proprietários imobiliários estão a receber um sinal da Europa de configurações de edifícios onde a sede está no centro e escritórios mais pequenos irradiam para acomodar uma força de trabalho mais dispersa.
Um modelo europeu que está a começar a ser apreendido entre os promotores é a chamada “cidade dos 15 minutos”, onde as necessidades de local de trabalho, educação, saúde, desporto, compras e entretenimento são acessíveis, quer a pé, quer de bicicleta, no espaço de 15 minutos desde as casas dos empregados.
Peter Miscovich, diretor executivo da Jones Lang LaSalle IP (JLL), uma empresa global de investimento e gestão imobiliária, falou com a Computerworld sobre como a pandemia remodelou o imobiliário comercial e o objetivo do local de trabalho. Miscovich, que foi coautor do livro “The Workplace You Need Now”: Shaping Spaces for the Future of Work”, é um antigo parceiro consultor da Accenture e da PWC, e tem estado envolvido na transformação do local de trabalho desde o início dos anos 90.
Apresentamos de seguida excertos dessa entrevista:
O que há de diferente hoje em dia no negócio imobiliário comercial em comparação com há um ano?
“O que é fascinante é que o mundo híbrido do trabalho está a evoluir, a mudar, a acelerar, e a refrescar-se a cada 30 dias. Costumávamos desenvolver uma estratégia imobiliária no local de trabalho, e isso foi bom durante três ou cinco anos. Mas agora é apenas esta nova paisagem de sempre-verdes que a pandemia começou; depois o trabalho híbrido e todas as várias oportunidades e desafios continuam. Isto torna o meu trabalho diário e semanal muito interessante e excitante”.
Qual é a maior tendência que está a ver agora no sector imobiliário comercial?
“Da perspetiva de um ocupante imobiliário, à medida que entramos na última metade de 2022, os desafios em torno do trabalho híbrido e da integração e gestão do trabalho híbrido continuam a evoluir. De uma perspetiva do ocupante, penso que o que estamos a ver é que muitas organizações estão a ter algum sucesso, mas ainda enfrentam desafios contínuos na orquestração dos seus ambientes de trabalho híbridos. Penso que o ciclo de experimentação vai continuar até 2022 e provavelmente até 2023”.
Na Europa, muitas empresas estão a adotar uma abordagem de hub-and-spoke à disposição dos escritórios, com sede num local central e escritórios mais pequenos para acomodar uma força de trabalho mais distribuída. Está a ver essa tendência noutros locais?
“Durante a parte inicial da pandemia, vimos isso no Reino Unido e noutras partes da Europa, e pensámos que isso também se iria verificar aqui [nos EUA]. Houve alguma experimentação aqui em Nova Iorque, mas foi limitada. Penso que há uma diferença no estilo de vida e no tamanho da casa na Europa, e não estamos a ver essa estratégia de hub-and-spoke popularizar-se nos EUA como vimos noutros lugares.”
“Outro grande conceito que começou na Europa e está a incubar aqui é a cidade dos 15 minutos. É aqui que, quer se esteja em Londres ou Paris ou noutras áreas metropolitanas da Europa, o seu ecossistema de trabalho ao vivo fica a 15 minutos a pé ou de bicicleta. Penso que o conceito de urbanização de 15 minutos está a crescer na Europa devido a requisitos de ESG, alterações climáticas, sustentabilidade e escolhas de estilo de vida. Penso que estamos a começar a ver um pouco disso em lugares como Cambridge, Massachusetts. Parte disso já existe noutros lugares como Nova Iorque, São Francisco”.
“O conceito de cidade de 15 minutos faz muito sentido. …Vi esse conceito há 15 anos na Holanda, onde os trabalhadores preferiam ir a um centro…. próximo. Podiam tomar café no centro e este podia estar a 10 minutos de sua casa.”
“Portanto, há uma maior afinidade cultural europeia com esse modelo de hub-and-spoke, que não temos visto aqui tanto. Darei aos europeus todo o crédito devido ao conceito dos 15 minutos, o que faz todo o sentido.”
“Reduz-se o consumo de energia utilizada nas deslocações; tem-se mais dinamismo nestes ambientes urbanos de 15 minutos. São mais agradáveis, especialmente para esta próxima geração de talentos. Educar as crianças, entreter as famílias, espaços verdes e parques e recreação…, tudo isto se junta em termos da próxima revolução no design urbano. Há alguns conceitos realmente interessantes. Até o novo campus da Google em San José e a Microsoft em Atlanta estão concentrados em alguns destes conceitos”.
Já viu mais evidências de coworking? E o que significa exatamente coworking?
“No início dos anos 2010, talvez até 2019, o conceito “WeWork”, ou conceito de escritório alternativo, surgiu, podendo-se tomar conta de um escritório durante 30 dias, seis meses ou dois anos em alguns casos. Ou, noutros casos, tomar conta de uma secretária numa cidade durante quatro horas durante um dia. Este tipo de co-trabalho e flexibilidade continuam.”
“Mas na próxima evolução de oferta de espaços de co-trabalho, a indústria hoteleira está também a começar a entrar juntamente com outras comodidades. Penso que vamos ver algumas ofertas imobiliárias interessantes de co-trabalho.”
“Há também várias cidades nos EUA que estão a tentar atrair nómadas digitais com incentivos. Os edifícios residenciais aqui em Nova Iorque estão a oferecer espaço [de habitação] juntamente com espaço de escritório. Por isso, é uma mistura interessante. É uma convergência de cowork, comodidades, instalações de entretenimento, tudo reunido, seja num local desenvolvido ou numa área comunitária de uma cidade.”
“Outra área que vale a pena observar é o metaverso – a capacidade de colaborar e de estar em imóveis virtuais. Ficámos bastante surpreendidos ao perceber que a realidade alargada e a realidade virtual desempenhariam um papel no retalho, na hospitalidade, no entretenimento e na colaboração, e que o metaverso irá desempenhar um papel no futuro. Essa taxa de adoção do metaverso acelerou muito além do que qualquer um de nós poderia ter previsto”.
De que forma se está a abraçar o chamado metaverso?
“Penso que estamos a começar a ver a geração mais jovem, que já está a jogar, ficar muito confortável com [o metaverso] no local de trabalho em termos de colaboração e formação. A formação imersiva do metaverso é 100% a 200% mais eficaz do que a formação em sala de aula, por exemplo. E, portanto, estes ambientes imersivos estão a começar a escalar. A capacidade de ter um envolvimento metaverso fora de um auscultador também está a crescer. E penso novamente que os sectores retalhista, da hotelaria e do entretenimento têm realmente liderado o caminho, e o sector empresarial está agora a seguir o caminho em termos de adoção do metaverso.”
“Não é que vamos todos para o metaverso e deixar o mundo físico, mas o metaverso torna-se mais uma opção em termos de envolvimento no local de trabalho, colaboração e experiência. E de modo que o desfoque digital/físico continua a crescer.”
“O Apple Glass sairá em 2023. A realidade aumentada, a realidade mista, a realidade alargada e o compromisso metaverso podem tornar-se muito mais uma parte da nossa experiência quotidiana nos próximos dois a três anos”.
Quais são algumas das outras dinâmicas que estão a afetar o mercado imobiliário comercial?
“É interessante, a pandemia ainda está entre nós. Ainda temos 400 a 500 mortes por dia nos EUA. Portanto, existe alguma preocupação em torno da pandemia, mas não ao mesmo nível de preocupação que existia em 2020 ou 2021.
“Mas certamente as questões de risco, a gestão da boa saúde e os protocolos de segurança e bem-estar no local de trabalho permanecem…”
“No outono de 2022, penso que algumas empresas esperam assistir a uma estabilização e um regresso à normalidade. Portanto, relativamente a essa gestão da procura de talentos para a flexibilidade do trabalho híbrido, penso que vamos assistir a uma contínua otimização, harmonização, com organizações a tentarem descobrir como fazer com que este novo ecossistema híbrido do local de trabalho funcione eficazmente. Como é que o operacionalizamos? Como torná-lo centrado no ser humano e, ao mesmo tempo, satisfazer as necessidades de desempenho empresarial”?
Não há tantos trabalhadores a passar tanto tempo nos escritórios como antes da pandemia. O que fazem os proprietários e os arrendatários com todo esse espaço não utilizado?
“Penso que estamos a ver diferentes estratégias e cenários. Aconselhamos os clientes a adotar uma abordagem cirúrgica para analisar várias coortes de trabalhadores e estratégias empresariais organizacionais. Onde está o seu talento hoje e onde estará o seu talento no futuro? E depois considere quais os locais e o tamanho do envelope que irão apoiar esses cenários empresariais e de força de trabalho – tanto presentes como futuros.”
“Ao adotar a abordagem cirúrgica e mais ponderada, não é tão simples dizer de uma só vez que vamos transformar a nossa carteira nos próximos seis meses.
“Já vimos as histórias da Yelp e de outros que podem tomar essas decisões [para fechar escritórios]; se tiver cinco locais, talvez possa tomar essas decisões. Mas se tiver 500 ou 5.000 sítios e tiver múltiplas localizações no campus, é necessária uma abordagem muito mais atenciosa e cirúrgica ao olhar para a otimização do seu envelope imobiliário. E para garantir que o imóvel que lhe resta não só será otimizado, mas também proporcionará a experiência que deseja para essa abordagem centrada no ser humano.”
“Isso requer uma análise cuidadosa e desenvolvimento de cenários e, em seguida, olhar para a opção e o timing e tendências da força de trabalho, tendências de localização, otimização da carteira, tudo em concertação com a integração híbrida no local de trabalho.”
“O desafio que também vemos para alguns dos nossos grandes clientes é que terão dias de pico de trabalho no escritório às terças, quartas e quintas-feiras. Por isso, se tiver um pico de ocupação muito elevado nesses dias, não é fácil apenas otimizar todo esse local, porque tem uma ocupação mais baixa na segunda e sexta-feira. Pode escalar serviços e comodidades com essa flutuação”?
Como é que as taxas de ocupação de escritórios mudaram ao longo do último ano?
“A tendência tem sido ascendente, mas não ao nível que muitas pessoas esperavam – especialmente nos grandes centros urbanos. Mas em muitos locais suburbanos e cidades de segundo e terceiro escalão, penso que estamos a ver uma ocupação a níveis relativamente elevados em comparação com o que eram.”
“Portanto, mais uma vez, não é uma abordagem de tamanho único em termos de localizações urbanas e suburbanas. Importa onde tem os seus bens imobiliários dentro desses locais. Em grandes cidades como Nova Iorque e São Francisco, ainda há hesitação em relação ao trânsito e onde há longos períodos de deslocação, estamos a ver taxas de ocupação mais baixas.”
“Em geografias onde há muito trânsito automóvel, estamos a assistir a níveis de ocupação mais elevados. Penso que essas tendências vão continuar, mas a questão é: é uma tendência gradual ascendente que continua até 2022 e até 2023. Ou será que estamos a atingir esta nova normalidade? Estamos a observar isso de perto com os nossos clientes.”
“Direi que muitos dos nossos CEO e CFO e equipas de liderança executiva e CHRO aceitaram os dados, dos últimos 18 meses a dois anos, de que os locais de trabalho híbridos vieram para ficar e procuram adaptar esses comportamentos e este novo limiar de ocupação modulada para serem inferiores ao que eram em 2019. É um novo normal com o qual todos se estão a reconciliar”.
Como estão as empresas a lidar com pessoal de escritório em número muito mais reduzido? Estão a subarrendar espaço?
“Penso que existem dois campos que estamos a ver – especialmente no sector tecnológico – para empresas como a Yelp e outras, para se moverem para uma estratégia mais remota dada a natureza do negócio, o seu talento, as infraestruturas que possuem e, em alguns casos, a sua escala.”
“A escala é aqui uma consideração importante. Tenho clientes que têm exatamente o que a Yelp estava a experimentar com alguns dos seus sítios. Têm menos de 10% de ocupação, e depois tenho outros sítios com taxas de ocupação de 60% a 70% nos dias de pico.
“Portanto, o desafio aqui… é que precisam realmente de compreender como essas coortes estão a trabalhar e como desejam trabalhar. E se tiver esse tipo de extremo de certos sítios sendo a ocupação muito baixa e outros sítios sendo a ocupação média a alta, tem de descobrir qual é a combinação ideal, à escala, em toda a sua carteira. Assim, há sítios mais pequenos que podem ser abandonados, e podemos utilizar o co-trabalho para outros. Vi também a abordagem ‘novo fora do local é a nova abordagem ‘no local’, onde os talentos remotos e distribuídos estão a ter lugar. As empresas estão a contratar talentos fora do local onde até têm escritórios.”
“Portanto, esses indivíduos podem ser totalmente remotos, mas vamos levá-los para a sede ou para um retiro corporativo uma vez por trimestre durante uma semana. Empresas como a Automattic, que é totalmente remota, reúne todos durante uma semana, uma vez por ano, numa semana de experiência culminante para a cultura, comunidade e socialização.”
“Existem diferentes formas de criar cultura, comunidade e socialização. O espaço de escritórios é uma abordagem. Assim, para aqueles clientes que ocupam empresas, é uma abordagem ponderada sobre como podem criar esse valor experiencial e centrado no ser humano. Como posso garantir que os meus empregados estão a prosperar, como a Microsoft, Accenture, Google e Salesforce estão a fazer?”
“Então é preciso repensar a experiência da reunião. …As salas de reunião e as salas de conferência estão a ser redesenhadas e reestruturadas com novas tecnologias audiovisuais e tecnologias híbridas de colaboração no local de trabalho. Se algumas pessoas estiverem na sala de conferências e outras remotas e distribuídas, essa reunião continua a ser uma experiência de alta qualidade. E aí estamos a assistir a uma grande concentração e investimento.”
“A seguir a isso, estariam os benefícios experimentais, de saúde e bem-estar. E como garantir que a sua experiência no local de trabalho é uma experiência de ponta se eu só vou ao escritório dois dias por semana. As minhas reuniões são encantadoras; são perfeitas, ou o que a Accenture chama “os momentos mágicos da colaboração”. É uma experiência mais valorizada do que a que estávamos a oferecer em 2019″.”
A experiência no local de trabalho tem hoje um desempenho inferior ou superior ao de 2019 e época pré-pandémica?
“Uma coisa que eu disse e estou a dizer cada vez mais à medida que as coisas avançam é que toda a indústria do local de trabalho estava a ter um desempenho inferior ao de 2020.”
“Pensávamos que estas experiências de bancada em plano aberto eram o padrão de design do seu tempo. Estes novos conceitos híbridos de design de locais de trabalho são muito mais atenciosos e mais mutáveis. Penso que vamos ver novas capacidades de design em termos de ambientes flexíveis e mutáveis – soluções de design sempre verdes que permitem que um ambiente físico evolua e mude ao longo do tempo.
“Tudo isto é permitido pela tecnologia. É possibilitado pela tecnologia inteligente no local de trabalho, IoT, gémeos digitais e 5G – toda essa capacitação tecnológica [está] a chegar a este novo local de trabalho experiencial e centrado no ser humano.”
“Esse investimento está hoje a ser avaliado. Os proprietários de edifícios que fornecem aquele envelope de alta qualidade que acabei de descrever terão uma vantagem competitiva. E os ocupantes que adotarem essa mesma abordagem terão uma vantagem competitiva de talento; isso está a revelar-se em muitas organizações, bem como no desenvolvimento imobiliário. Eles têm taxas de ocupação muito elevadas”.