Desde o início da pandemia, as empresas estão a comprar e a alugar mais espaço de escritório em antecipação do regresso dos trabalhadores às suas secretárias – pelo menos nalguns dias. Mas estes espaços podem parecer dramaticamente diferentes do escritório pré-pandémico.
Desde Janeiro de 2020, a empresa mãe da Google, Alphabet, gastou quase 100 milhões de dólares na expansão da sua carteira imobiliária comercial nos EUA, incluindo um escritório de 28,5 milhões de dólares que comprou em Sunnyvale, CA. no auge da pandemia.
Mais recentemente, a Alphabet anunciou em Janeiro que iria gastar mil milhões de dólares para um escritório tipo campus em Londres.
“Vamos introduzir novos tipos de espaços de colaboração para o trabalho em equipa presencial, bem como criar mais espaço global para melhorar o bem-estar”, escreveu Ronan Harris, diretor-geral do Google UK, num post do blogue. “Introduziremos pods de equipa, que são novos tipos de espaços flexíveis que podem ser reconfigurados de múltiplas formas, apoiando trabalho focalizado, colaboração ou ambos, com base nas necessidades da equipa. A nova remodelação incluirá também espaços de trabalho cobertos ao ar livre para permitir o trabalho ao ar livre”.
O objetivo, disse Harris é oferecer aos funcionários espaço flexível com comodidades para os atrair de volta ao escritório, reconhecendo ao mesmo tempo que muitos deles ainda querem trabalhar a partir de casa “alguns dias por semana”.
A tendência de expansão do escritório vai muito além do Google. Em 2019, antes da pandemia da COVID-19, organizações norte-americanas compraram 60.346 propriedades comerciais, segundo o Altus Group, uma empresa imobiliária comercial. Esse número caiu para 57.174 em 2020, mas recuperou no ano passado para 78.354 propriedades.
E, no primeiro trimestre de 2022, as organizações já compraram 22.423 propriedades comerciais. Se essa tendência continuar, o número de edifícios de escritórios comprados este ano ultrapassará os que comprados em 2021.
“Os números correspondem ao aumento de espaço de escritórios da Google, pelo que parece que a The Great Resignation não está a cobrar um preço às empresas que valorizam o espaço de escritórios”, disse Ray Wong, vice-presidente de Operações de Dados do Grupo Altus. “Temos visto muita atividade entre as empresas de tecnologia a ocupar mais espaço, não apenas comprando-o, mas também alugando-o”. As Amazon, e os Facebook, estão todos a adotar a estratégia de expansão”.
Inicialmente, os EUA perderam 138,4 milhões de pés quadrados (MSF) – cerca de 12,858 milhões de metros quadrados – de espaço de escritórios no ano e meio após a COVID-19 ter sido declarada uma pandemia global. Os dados mostraram que mais empresas começaram a subalugar o seu espaço à medida que a mão-de-obra se tornava mais ágil. Dada a incerteza sobre serão as forças de trabalho híbridas, proprietários e ocupantes começaram a oferecer condições de arrendamento e subarrendamento mais curtas, de acordo com um relatório de 2021 da empresa imobiliária Cushman & Wakefield.
Os prazos de arrendamento mais curtos acabaram por ser a jogada certa, uma vez que as empresas estão agora a movimentar-se para recuperar esse espaço.
O inventário de subarrendamento de escritórios diminuiu pelo segundo trimestre consecutivo, de acordo com o último relatório da Cushman & Wakefield.
“Não há um padrão para o futuro”, disse Cushman & Wakefield no seu último relatório. “A maioria das organizações acredita que o escritório é agora o lugar para construir cultura e para inspirar criatividade e inovação”.
Com base nos 90 mercados dos EUA controlados pela Cushman & Wakefield, o aluguer total no primeiro trimestre de 2022 foi superior em 19% ao do primeiro trimestre de 2021, e a atividade de aluguer contínua de quatro trimestres foi superior em 41% ao de há um ano atrás. O aluguer de espaços de escritório de classe A acelerou ainda mais rapidamente; aumentou 47% em relação ao ano anterior. Com 349 milhões de metros quadrados de aluguer total nos últimos quatro trimestres, os EUA estão de novo acima da sua média histórica pré-pandémica em 1,4%, de acordo com a empresa.
“Uma coisa que eu diria é que um tamanho não serve a todos. Se alguém vos diz que todos estão a encolher espaço na sequência da pandemia, isso não é verdade”, disse David Smith, chefe da pesquisa de ocupantes da Cushman & Wakefield. “As empresas estão a repensar a forma como esse espaço é orientado. Estão concentradas no espaço colaborativo e em espaços de diferentes dimensões. Estamos a ver empresas que estão a procurar expandir as suas carteiras. Este é um momento oportuno para o fazer. Já vimos isto noutras recessões – fechar no espaço a longo prazo com melhores taxas ou concessões”.
À medida que as organizações começam a perceber como será uma mão-de-obra híbrida, muitas estão a expandir os seus metros quadrados para criar espaços de trabalho mais seguros e atrativos que permitam mais área entre secretárias, “hot desking” (partilha de secretárias), grandes salas de estar ou áreas de descanso, e espaços exteriores maiores. Também estão a cobrir as suas apostas de que a força de trabalho continuará a crescer com o tempo, à medida que os seus negócios se expandem.
“Com o tempo, em comparação com um ano atrás, há mais abertura para voltar ao escritório e o Google e os proprietários imobiliários estão a analisar que tipos de comodidades atrairão as pessoas de volta”, disse Wong. “Com as empresas de tecnologia, vão crescer e estão a antecipar o que é esse crescimento”. Determinaram que precisam de potenciais bens imobiliários no caminho para cumprir os seus objetivos estratégicos”.
“O resultado final é que as organizações estão concentradas na flexibilidade”.
A indústria tecnológica continuou a ser o motor dominante do leasing até ao final de 2021, representando 21% da atividade do Q4, segundo Jones Lang LaSalle IP (JLL), uma empresa de serviços imobiliários comerciais e de gestão de investimentos. Empresas de high acrescentaram cerca de 3,3 milhões de pés quadrados (cerca d 306 mil metros quadrados) de espaço de escritório arrendado nos últimos três meses de 2021.
“Não são apenas empresas de tecnologia”, disse Wong. “Algumas empresas estão a expandir-se em antecipação do crescimento ou a reajustar as suas necessidades de espaço ao que poderão precisar daqui a três ou cinco anos”.
No mês passado, a taxa média de ocupação no Back to Work Barometer do Sistema Kastle subiu para 40,5%, contra 39% em Novembro de 2021. Esta é a taxa mais elevada desde Março de 2020, e todas as cidades do Back to Work Barometer viram ganhos de ocupação. (O barómetro mede as taxas de ocupação em 10 áreas metropolitanas, incluindo Nova Iorque, Chicago, Houston, e Washington D.C.)
A Kastle Systems é um fornecedor de segurança gerido para mais de 10.000 empresas a nível mundial; utiliza dados de limpeza de crachás de funcionários para determinar a ocupação do local de trabalho.
Numa nova ruga, as organizações estão agora a optar por arrendar edifícios novos ou renovados sobre o stock mais antigo, que é mais suscetível de ser convertido em espaço residencial ou instalações de vida sénior ou de vida assistida, de acordo com Peter Miscovich, diretor-geral da JLL.
As empresas estão também a adotar mais um modelo de espaço colaborativo ou “hot-desking”, onde as secretárias são partilhadas, dependendo dos dias de trabalho de escritório programados, disse Phil Ryan, director de investigação dos EUA na JLL.
A utilização de escritórios está a subir lentamente, principalmente porque os receios dos empregados sobre a COVID-19 estão a diminuir e as empresas globais estão a exigir algum nível de assistência ao escritório, de acordo com Robin Powered Inc., um fornecedor de software que permite aos empregados reservar tempo de secretária.
Os empregados dos EUA trabalharam a partir do escritório uma média de 4,9 dias por mês, contra 3,7 dias em Dezembro de 2021, de acordo com um novo relatório da Robin. “…É bom ver uma construção lenta e estável, mesmo quando a variante Omicron abrandou o crescimento nesta categoria em Janeiro”, disse Eric Lani, gerente de análise de produtos da Robin.
Tanto os EUA como a Europa viram um aumento de 18% no número total de funcionários a trabalhar a partir do escritório no primeiro trimestre de 2022, em comparação com os três meses finais de 2021, de acordo com Robin.
“Estes números não contam a história toda”, disse Lani num post do blogue. “Apesar das taxas de crescimento consistentes, as taxas médias de ocupação diária para as duas regiões são muito diferentes. As empresas americanas têm 25% de capacidade de escritório, enquanto a Europa tem 35%, o que indica que os membros da equipa da UE trabalham mais frequentemente a partir do escritório”.
A taxa de rejeição – a percentagem de pessoas que entram no escritório apenas uma vez durante um período de 30 dias – caiu para 18% no primeiro trimestre de 2022, o mais baixo desde a Primavera de 2021, indicando que as pessoas estão a regressar ao escritório de forma mais consistente, de acordo com Lani.
O tráfego no escritório não se limita apenas aos funcionários. A empresa recebe, em média, cerca de cinco convidados por mês. Os tipos de convidados mais comuns são os participantes em eventos empresariais (20%) e os clientes (15%), de acordo com Lani.
As empresas que querem pessoas nos seus cubículos devem concentrar-se nas cenouras e não nos paus, segundo David Lewis, CEO da OperationsInc, uma empresa de consultoria em RH de Connecticut. Por outras palavras, deixar que os próprios funcionários descubram os benefícios de estarem no escritório em vez de os forçar a estar lá.
Embora a presença no escritório se mantenha abaixo dos níveis pré-pandémicos, continuou a recuperar até Março, segundo a Cushman & Wakefield, com espaços de trabalho reimaginados suscetíveis de impulsionar uma procura adicional ao longo de 2022.
Os funcionários que tiveram uma experiência positiva durante a sua primeira visita ao escritório chegaram 10% mais assíduos do que aqueles que tiveram uma experiência negativa, de acordo com o estudo da Robin Powered.
A recuperação no escritório será diferenciada pela qualidade do edifício, classe, e tipo de submercado. Até à data, os submercados suburbanos têm vindo a recuperar um pouco mais rapidamente, e o espaço de escritório de Classe A continua a ser mais procurado. Os escritórios de Classe A são os edifícios de maior prestígio que competem pelos principais utilizadores de escritórios com rendas acima da média para uma determinada área.
“Os funcionários querem uma qualidade de experiência no escritório”, disse Smith da Cushman & Wakefield. “Eles querem melhor qualidade do ar e acesso ao exterior, e querem estar nos melhores locais. Todas estas coisas são mais importantes num ambiente de trabalho ágil, e para que o escritório valha a pena e seja produtivo para o trabalhador”.